今天，余杭区一东一西两宗涉宅地的出让吸引眼球。或许，这是杭州今年最后一次宅地出让。

稀缺，加上地块的优质，吃瓜群众好奇年末这把土拍的火能烧得多旺。

最终，杭州众捷企业管理咨询有限公司（众安）以总价208993万元竞得杭州未来科技城135号地块，楼面价27948元/㎡，溢价率21.51%。

东湖新城的TOD地块，被上海复地春晓实业发展有限公司（复地集团）以总价266565万元竞得，楼面价7733元/㎡，溢价率11.27%。

Part1

今天出让的两宗涉宅地均位于余杭区，分属不同板块，一宗位于未来科技城，一宗位于东湖新城，属于地铁九号线新洲站的TOD地块。

2宗地总建面42万方，总起价41.2亿元。

（地块指标 图源：好地讯）

Part2

先来看看未来科技城这宗纯宅地。

地块就在绿城湖畔雲庐西面、金成汀云上府正南面，距离地铁3号线绿汀路站直线约500米。地块总建面约7.4万方，地块起价总价为17.2亿元，容积率为1.6，起始楼面价23000元/㎡，新房精装限价37710元/㎡（含装修4000元）。

相比于地块周边2020年以来成交的前2宗宅地，该宗宅地是限价最贵的一宗，较之前有1610元/㎡的新房价差。当然，这个价格和地块本身也有些微妙的联系，由于地块容积率仅1.6，且有建筑高度（18-24米）要求，项目预计以洋房产品为主。

地块周边成交回顾：

1月17日，上海中梁以总价490154万元竞得未来科技城212号地块，楼面价22843元/㎡，溢价率14.21%。该地块新房限价34500元/㎡（含装修3500元）；

6月11日，金成&吴兴新业建设以总价149567万元竞得又一宗未来科技城地块，楼面价25229元/㎡，溢价率26.15%。未来商品住房限售均价36100元/㎡（含装修4000元）。

从今天这宗地块成交情况来看（众安以总价208993万元竞得，楼面价27948元/㎡，溢价率21.51%。），竞争还是相当激烈，溢价率也超过了20%，这一结果和地块的快销属性挂钩。

目前板块内，新盘存量较少，绿城湖境云庐、景瑞镜溪绿汀等低密产品均已售罄；唯一在售的新盘杭州富力中心精装限价34500元/㎡，最近一次摇号，中签率仅3.86%；即将入市的中梁沐宸院也在不少人的购房清单里，是潜在红盘的代表。

加上地块内二手房势头强劲，如阳光城·未来悦、中南樾府等二手房均价早已站上45000元/㎡以上，巨大的倒挂进一步促进项目的热销。

PART3

在今天的土拍中，东湖新城TOD宅地，有点爆冷的味道，溢价率仅11.27%。

上海复地春晓实业发展有限公司（复地集团）以总价266565万元竞得余杭区临平北荷禹路与五洲路交汇东南处地块，楼面价7733元/㎡，溢价率11.27%。

研究员认为，低溢价率的出现，主要是因为该地块复杂的属性，地块不仅体量庞大，对于建设方也有诸多限制。

地块总建面34.5万方，其中商业商务14.15万方，住宅19.7万方，公租房6200方。起始总价23.96亿元，起始楼面价6950元/㎡，新房限价22000元/㎡（含装修3000元）。另外，根据地块监管协议，对引入的产业、商业有较高要求，最高罚款将超过2亿元。

地块位居规划中的东湖新城正核心，斜对面是市民广场（文化中心）、隔着荷禹路就是第三城的自带约15.5万方的商业，向南距离万宝城也仅有地铁一站路。向北，直达未来的临平市民中心与高铁新城。

地段的确优越，且为绿洲路站的地铁TOD，但由地块组成可知，该项目业态复杂，包括住宅、自持酒店、自持商业、可售商办等，还包括产业导入要求，其中难度最大的就是商办部分的销售和产业的匹配度，十分考验房企的综合实力。（项目南侧800米的汇高·柏悦中心商办部分成交均价在13900元/㎡，去化情况一般）。

今天拿下这宗超大TOD的复地，或早已有端倪。

在该地块出让条件中有这样一条：商业引进运营方为上市公司或其成员企业，且引进不少于10家其自有的商务部认定的“中华老字号品牌”入驻本项目。能够符合这种条件的房企其实并不多见，但复地集团却非常契合。

复地集团的实际控制人为复星集团，作为一个拥有医药、房地产、零售、钢铁及金融服务等各项业务的综合型企业，复星旗下有近17个中华老字号品牌，如南翔馒头店、海鸥表、乔老爷松糕、老庙、亚一、永青等，在上海的商业综合体豫园商城运营得也不错。

复地时隔7年再入杭州，这样的一宗巨无霸TOD地块，有很大的想象空间，对于企业和板块而言是一种双赢。