文/住浙网研究员  华静 

刚刚，市场评估价为1.65亿元，起拍价六折不到的桃花源西锦园别墅再次流拍！ 

相较于一拍，二拍起拍价打了8折，桃花源西锦园一拍起拍价为1.155亿元，二拍起拍价降至9240万元，两次起拍价相差2300万元。 

这套被誉为“杭州最贵法拍房”的豪宅，法拍之路并不顺利。 

有趣的是，从报名及流拍的结果来看，这个竞价周期内，竞价人数变成了2位，相较于之前的一拍多了1位，也可以说是翻倍。但银行收紧贷款额度，要凭自有资金去吃下一套1亿元左右的物业，对于自然人来讲，有较多心理障碍。 

所以，两位缴纳了高额保证金的大佬默契地没有出价，或许，想等三拍的起拍价降低再捡漏。届时是否会产生一场好戏？住浙网也将持续关注。

Part1 

在法拍市场，顶豪系产品一直较为卖座，但这套杭松居别墅为何会流拍呢？ 在此前的报道中，研究员也有过分析 

（回顾：价值1.65亿的别墅，流拍了……）。 

研究员认为主要有以下几点影响：

高总价凸显出的资金成本压力，加之法拍贷收紧，存在断贷风险。这套合院需要2张珍贵“房票”，而项目自身的装修风格、潜在的隐形费用，存在的三拍捡漏可能等也是影响因素。 

更具杀伤力的，或许是近来法拍市场不断吹起的凉风，会在一定程度上影响买家的购买心理，增加观望情绪。 

Part2 

据不完全统计，杭州8月进入法拍市场的106套住宅房源中，有高达19套房源流拍。其余剩余87套房源虽然成功拍卖，但有高达81套房源低于评估价成交，占总成交的93%，仅6套高于评估价成交。 

不难发现，在3月楼市新政（法拍房纳入限购范围）后，法拍的成交就开始了一个“分水岭”，下行趋势明显。而指针进入传统“金九”，这样的下行势头并未被逆转，反而有更冷的趋向。 

9月份截止26日，这一数据同样相当惨淡。在杭州8区已进行拍卖的101套住宅房源中，有多达26套房源流拍，流拍率高达25.7%。其余75套房源虽然成功拍卖，但仅有6套房源为高于评估价成交，另外69套房源均低于评估价成交，约占总成交的92%。 

更令人意外的，是一些无论在新房还是二手、法拍市场都相当“叫座”小区同样面临着流拍或低价尴尬。 

Part3 

9月23日结束拍卖的卓蓝华庭1幢2单元1101室，就是典型的例子。

如果说卓蓝华庭这个名字还有点陌生，换回卓越蔚蓝领秀这个“马甲”后，或许能唤起不少购房者的买房记忆。作为长睦板块的当家花旦，摇号年代的卓越蔚蓝领秀可谓是真红盘。

2018年6月25日，卓越蔚蓝领秀推出共计764套房源，毛坯均价14780元/㎡，最终21823户参与摇号，一举刷新创世纪留下的摇号记录，成为2018年度最热的“万人摇”楼盘。

据二手房交易平台查询，项目的挂价也不低，约在3.2万元/㎡上下，近月成交均价多在约2.9万元/㎡以上。 

但从最终的竞价结果来看，231.7万元的成交价要比评估价低了约44万元，比起二手市场价也低了近3000元/（此套房源成交单价约2.6万元/㎡）。 

另外，向来受追捧的蒋村，也遭受了“滑铁卢”。 

9月18日，一套西溪蝶园的大平层，以约5.2万元/㎡的结果结束了竞价。该房源评估价为955.5705万元，最终成交价位890万元。要知道，这套房屋建筑面积170.53㎡蝶园大平层，不仅地段优越，室内保存良好，还带“学区”属性（行知二小）。 

据好找房数据显示，该小区目前挂牌均价约81614元/㎡，签约均价约61070元/㎡。相较之下，此次的成交单价，低了近9000元/㎡。 

回顾8月的法拍市场，这样的案例也不少见，如8月12日，目前新房市场“限售”的城东新城，拍卖了一套东方新城15楼的房子（4-3-1501），建筑面积131.75㎡，结果一轮出价直接底价成交（595万，带车位），折合成交单价才4万5（未剔除车位）。 

而去年底，东方星城首套法拍房亮相时（4-2-802），曾一度拼到908万，还不带车位，折合单价高达67640元/㎡。次日，该小区业主便拉横幅庆祝。只是，高房价愿景未能持续多久，便遭破灭。短短8个月，单价跌幅高达约2万/㎡。 

Part4 

当然，也不难发现，虽然整体市场处于冷遇、下行状态。但仍有部分房源走出“独立”行情。 

就拿法拍市场来看，9月3日，一套东方润园大平层，拍出4640万元的高价，较2468万元的市场评估价高出2172万元，溢价率高达88%。约12.8万元/㎡的高价相较于小区近6月，约9万元/㎡最高二手网签价也高出不少。 

这背后，与产品品质、地段、360方以上房源稀缺性（小区挂牌房源中该户型仅1套，挂牌单价约11元/㎡）等不无关系。可见，法拍市场冷热不均的分化现象也在加剧。 

要知道，法拍素来被视作风向标，如今风向大转，势必对新房、二手房买房市场进行传导。观望情绪继续增加。