产品力论坛 | 赵州桥、滕王阁、岳阳楼,纵观建筑产品力

文/住浙网  艾维 

天有时,地有气,材有美,工有巧,合此四者,然后可以为良。

——《考工记》 

对住宅品质的把控,最早可以追述到先秦时期的《考工记》。上述这句,更是中国古代这本工艺技术规范著作的名句。  

翻译过来,就是要得天时、地利、美材、巧工这四者,方能制作精良的器物、精美的宫室。这套先秦时期的产品力评测体系,对于2000多年后的房地产业提高产品力,仍有启发。 

2天后,住浙网、好房研究院与杭州市品牌促进会、杭州国际城市化研究中心将将开启“房地产产品力高峰论坛”,我们想到了《考工记》,想到中小学课本中的赵州桥、滕王阁和岳阳楼,屹立千年。古代建筑自有其方圆。 

PART 1   赵州桥、滕王阁屹立千年

层峦耸翠,上出重霄;飞阁流丹,下临无地。鹤汀凫渚,穷岛屿之萦回;桂殿兰宫,即冈峦之体势。——王勃 《滕王阁序》

 

滕王阁

予观夫巴陵胜状,在洞庭一湖。衔远山,吞长江,浩浩荡荡,横无际涯。朝晖夕阴,气象万千,此则岳阳楼之大观也。前人之述备矣。——范仲淹《岳阳楼记》

河北省赵县的洨(xiáo)河上,有一座世界闻名的石拱桥,叫安济桥,又叫赵州桥。它是隋朝的石匠李春设计和参加建造的,已经有一千四百多年了。 

赵州桥非常雄伟。桥长五十多米,有九米多宽,中间行车马,两旁走人。这么长的桥,全部用石头砌成,下面没有桥礅,只有一个拱形的大桥洞,横跨在三十七米多宽的河面上。……这种设计,在建桥史上是一个创举,既减轻了流水对桥身的冲击力,使桥不容易被大水冲毁,又减轻了桥身的重量,节省了石料。

——人教版语文课文《赵州桥》

这些或华丽或朴实的描述,留存下了千年的档案,告诉我们中国建筑史上有过不少的高光时刻。这些代表作,激励着一代代的工匠精神薪火相传。 

PART 2  杭州土拍全部执行“定品质” 

在《杭州争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的行动计划》中,杭州将加快构建“一核九星、双网融合、三江绿楔”城市新型空间格局,持续放大部分行政区划优化调整的综合效应,率先探索破解新时代社会主要矛盾的有效途径,率先形成推动共同富裕的体制机制,高水平打造“数智杭州·宜居天堂”。 

在这个过程中,“安居”将是市民重要的获得感之一,住宅产品力和交付品质是达到这一目标的通关密码。

2021年11月21日,杭州第三批集中供地35宗涉宅地挂牌,全部执行“定品质”。 “定品质”的品质标准由政府发布,相当于命题作文,主要体现在:

a,明确建筑本体要求

明确要求住宅外墙及卫生间墙面应采取墙面整体连续防水措施;建筑外立面应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质材料,建筑底部应采用干挂石材或金属幕墙饰面;外墙门窗需采用隔热金属型材多腔密封窗框中空玻璃窗,满足抗风压、气密、水密、保温隔热、隔声、采光、防雷、耐火等性能;地下车库地坪不得使用低品质水泥砂浆面层。

b. 优化无障碍环境

要求住宅单元内所有电梯均应通达地下车库,且地下室电梯厅地面建筑标高宜与地下车库地面标高一致。如有落差,不大于0.3米,且用坡度不大于1:12的无障碍坡道连接。

c.提高公共配套标准

地块配建的社区配套用房、居家养老服务用房、婴幼儿照护服务设施,在现有规定明确的应配建指标要求基础上,各增加5%面积。

鼓励打造小区级公共服务中心。还要求住宅小区内同步设计、建设智能快递柜或预留建设场地。

另外,延长物业保修时间2年。

之所以列举了“定品质”的细项,在一堆的标准阐述和建筑用语里,能够感受到上上下下对于“产品力回归”的急切心态。

这让研究员想到了3年前的那句“大实话”——

2018年的博鳌房地产论坛上,绿城管理集团有限公司董事长、总经理李军表示,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。

李军的这番“惊人”言语,戳破了一个行业的尴尬现状,其实行业内很多人多在“裸泳”,只不过潮水还没退而已……果然,这3年各地的维权事件明显增多,这当然有部分“房闹”的因素,但是交付质量下降是主因。

今年起,土地市场对于政府下调地价、房企执行竞品质、定品质正形成共识,也就是说,从2022年开始建造的住宅,品质会画出一个触底反弹的U形曲线。 

PART 3   三圈环绕的产品力评测体系 

为更好地衡量住宅产品力,在参考各地执行的定品质细则,以及未来社区的“三化九场景”,住浙网、好房研究院推出住宅产品力评测体系。 

这套产品力评测体系,是一个“三圈环绕”:

最核心层是产品力;中间一圈分别为 建筑品质、房企服务力、品牌美誉度、业内认可度、项目溢价力、获奖与认证,构成了评测的主要组成部分,我们称之为“六要素”;外圈是相对应的评测小点,也就是支撑“六要素”的细节。 

 

陈明泉 制图

住宅产品力评测体系(好房研究院) 

好房研究院的版本是“三圈环绕”体系

最核心层是产品力;中间分别为 建筑品质、房企服务力、品牌美誉度、业内认可度、项目溢价力、获奖与认证;即突出产品品质、服务力、品牌美誉度的三昧“真火”。

一,建筑品质(占比60分):

1. 建筑本体30分——

  a.外立面(用材、设计、美感)

  b. 建筑底部、外墙门窗

  c.楼间距、光照

  d.地下车库配比、地坪用材

  e.无障碍设施

2.   小区公共配套 15分

  社区公共服务中心(如果是未来社区的邻里中心可加分)

  居家养老服务用房、婴幼儿照护服务设施

  底商能否满足日常生活需要

  智能快递柜、进出智能门等 

3. 小区园林  15分

  整体设计感、品种、美观度、归家路线与绿化的布局 

二,房企服务力(占比20分) 

  物业服务是否规范、周到,收费合理;对于物业维修基金的管理是否到位 

三,品牌美誉度、业内认可度  (占比10分)

  交付期间没有发生大规模维权、房闹,没有被媒体曝光;业内对项目的评价较高 

四,项目溢价力  (占比8分)

  根据一二手房的增值、溢价情况适当打分 

五,获奖与认证  (占比2分)

  

纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。 

上周,住浙网、好房研究院组织规划、设计、装修等领域的专家,赴实地对参评项目进行品鉴、打分。实地测评增添了获奖的含金量。 


 2021年,房地产遇到了前所未有的挑战。但是困难是暂时的。可以预见,接下来的很长一段时间里,房地产竞争从粗放型“拼规模“逐渐升级为精细化“拼产品”阶段,产品力将成为房企未来发展重点和核心竞争力。

2022年1月6日,以“居浙,共美好”为主题的浙江房地产产品力高峰论坛将在杭州启幕。期待你的参与,可扫描下方二维码报名。