政策利好频现的四季度，已成为楼市的一个重要关口。杭州楼市虽已借助调控政策松绑的东风，逐步踏上复苏之旅，但是年底之前的房价走势仍不明朗。一方面，近期市场涌现诸多回暖迹象，但另一方面高库存坚冰难融，尤其是在年末存在继续下探的可能。

年末的楼市，仍有诸多猜想的空间。

猜想：房价继续下探

整体而言，杭州楼市最严峻的时刻已经过去，但这并不意味着房价就此迎头向上。尤其是在年末，房价继续下探，这样的可能性并不是没有，而是一件较高概率的事件。

从大趋势来看，随着“双限”逐步松绑，这一轮楼市调控已基本到头。但从历史经验来看，调控宣告结束之后的几个月时间，出于市场惯性的力量，房价还会跌一跌。

以2008年的杭州楼市为例，当年10月各项“救市”政策出台，一举奠定了楼市向上的趋势。但是，2008年10月并非是杭州房价的分水岭，经历过那一段历史的杭州人都知道，当时的房价最低点出现在2008年底和2009年一季度。直到2009年3月之后，杭州房价才开始止跌转升。如果以上这段历史还会重演的话，那么现在不是这一轮房价的最低点，至少在年底到来之前，房价还有下探的空间。

支撑年末房价下探的另一重要因素是，源自房企回笼资金的压力。各种各样的统计数据表明，今年大多数房企的销售表现不如人意，今年前三季度没有完成销售任务。最后一个季度也因此成了“冲刺季”，“以价换量”仍然是最主要的杀手锏，这就是近期不少楼盘仍选择“低开”的原因。今年的最后一个多月中，杭州楼市将掀开盘潮，开盘数量增多也将加剧年末价格战。即便房子好卖了，面对年底的资金压力以及全年的销售压力，不少房企仍将会在价格上大打出手。

此外，高库存仍然是盘旋在杭州楼市上空的一个阴影。在最近一两个月中，杭州楼市库存量(包含萧山、余杭)经历了戏剧性的变化。10月中下旬开始，由于成交量大涨，库存量开始出现下降的趋势，从14.5万套降至14.1万套。进入本月中旬之后，库存量重新攀升，目前已超过14.4万套。可以说在任何一个房价上涨的阶段，库存量都必然会明显下降，目前杭州房价上涨的基础显然还未完全形成。杭州楼市的供应高峰将会出现在明年上半年，即便保持每月1万套以上的成交量，也难以扭转当前供大于求的市场格局。

来自国家统计局房价统计显示，10月份杭州房价环比下跌0.5%，同比下跌9.1%。来自市场方面的信息也显示，近期杭州楼盘频频低开，尤其是那些热销盘，大多数开出板块最低价。“双限”松绑之后公开涨价的楼盘，至少目前还没有出现。

猜想：房价有涨有跌

年底的杭州楼市，房价除了涨和跌之外，还有没有其他可能?这种可能性当然也是有的，那就是有涨有跌。就比如有的板块涨，有的板块跌;有的楼盘涨，有的楼盘跌。

“双限”松绑，虽说所有的住宅楼盘都会受益，但是不同的板块由于库存压力不一，发展潜力不一，或者前期的价格不一，后期的市场表现会有较大的差异。板块加速分化，这显然也会影响到房价的走势。

一些“超跌”板块，可能会先于其他板块实现价格反弹。就比如今年年初价格战的发源地——桥西，经过价格洗牌之后，万达商圈的住宅均价为17000元/平方米左右。这一价格体系至今已稳定了大半年，表明已形成了较为强劲的支撑力。12月12日开业的万达广场，将会为这一板块的房价增加新的上涨动力。城东新城诸盘经过大降价之后，价格也有望在年底走出低谷。

下周试运行的地铁2号线东南段，也将拉动沿线的一些地铁盘快速走出低谷。地铁2号线东南段途径钱江世纪城，对这一板块内的滨江金色江南等楼盘拉动明显。钱江世纪城在今年年中也经历过一轮价格洗牌，借助地铁概念将会比其他板块更易实现价格反弹。

而一些供应集中爆发的板块，即便是到了明年上半年，仍有可能深陷价格战的泥淖。就比如近期密集上市的申花板块，尤其是蓝孔雀地块上的住宅楼盘，销售业绩平平。部分楼盘虽已贴近成本，但由于供应量大且同质化严重，要实现突围就不得不继续降价。

当然，不得不提到绿城。绿城与融创之间的“退婚”闹剧如今已是满城风雨，撇开其间的是非曲直不去说，这一事件对绿城楼盘房价的影响还是显而易见的。孙宏斌入主绿城后在价格方面有了较大的动作，对部分房源进行了降价，下月宋卫平重返绿城，以其一向吝言降价的性格，一定会重新调整价格。下个月绿城楼盘涨价，也并非没有可能。

相比住宅，大多数商业地产可能就会出境不佳。“限购”取消之后住宅成交火爆，但是商业地产却表现平平，短期内很难走出颓势。况且，杭州的一些区域，城市综合体已趋于饱和，价格上涨动力并不明显。

目前距年底只剩下一个多月，无论是涨还是跌，幅度都不会太大。板块之间与楼盘之间的分化，将会在明年上半年达到顶峰。

猜想：房价快速上涨

最后一个月的杭州楼市，房价会不会快速上涨?近期有不少果断下手的购房者，多少有这样的担忧。这种可能性，也并不是没有。

本月杭州楼市成交量较上月同期降了不少，这一现象显然已引起市场人士的担忧，但是这并不意味着杭州楼市重陷低迷。11月成交回落，这是一种较为正常的市场现象，前期市场释放的主要还是被“双限”抑制的需求，后期主力则是那些对楼市逐渐恢复信心的购房者。11月的成交量即便相比10月大幅回落，但预计仍能保持1万套左右，这一数字大概是上半年平均水平的3倍左右，仍是一个非常好的成绩。

14.4万套，如果以上半年的去化速度，这是一个非常高的数字，但如果以月均1万套以上的去化速度，就会发现这并不是一个高得离谱的数字。事实上近期很多购房者对市场信心的恢复，主要还是因为成交量的显著上涨。尤其是杭州主城区的住宅库存量，目前不到3.6万套，并没有洪水猛兽那么夸张。

当然，今年杭州土地供应量明显减少，这也是支撑房价上涨预期的重要因素。今年杭州土地市场经历了1-2月份的出让高潮之后，陷入了长达半年之久的低迷期。进入9月土地市场虽有复苏，但是土地出让量均不大。尤其是“杭八条”要求合理控制土地出让节奏，11月主城区无宅地出让。这也意味着，虽然楼市目前的库存量较大，但是再过半年，随着供应量明显下降，供需将逐步回归平衡甚至供小于求。2012年下半年杭州房价上涨，很大程度上就是因为新房供应量下降。

此外，“救市”政策仍有较大的加码空间。房贷方面，虽然央行宣布首套房贷最低利率可享受7折优惠，但目前即便9折优惠也难觅踪影。原本被寄予厚望的房贷新政，尚未发挥出足够的市场效力。如果未来一段时间首套房贷7折利率重现江湖，对楼市的刺激作用一定会比现在大得多。而在其他政策方面，比如给予购房者契税优惠或者补贴，放宽二手房营业税，一旦出台都将会有效刺激一部分市场需求。

虽然地方政府并不希望房价暴涨，但也不能低估地方政府“救市”的决心。如果前期的一系列政策仍然不能使杭州楼市走出低谷，那么后期“救市”政策继续加码，也就在情理之中了。一旦如此，对于不少正准备购房的人来说，显然要做好房价快速上涨的心理准备。（今日早报）