宋卫平说，要想暴利就不要做房地产了

前段时间，绿城掌门人宋卫平提出：“从此以后想暴利的就不要做房地产了。房地产从赚钱的角度来说，它已经没有了历史机遇，它一定是平均利润。”宋卫平还说，它们“Young”系列的项目只赚5个点利润。

其实，更早的时候，就有多名业内大佬反复强调：房地产行业的黄金10年已经过去了，房地产已经进入了白银时代。

从黄金时代到白银时代，这个行业进行了一次大规模的革命，整个格局都在发生变化。

微利时代催生房企裂变

裂变1

强强联合再创辉煌

近段时间，房产行业最热议的事情，莫过于万科和万达的“二万”合作。

在王健林看来，万达和万科会走在一起，是双方在行业发展到这个阶段的战略转型的“不谋而合”。万科总裁郁亮和万达董事长王健林曾先后提出，房地产已经进入“白银时代”，轻松赚钱的时代已经结束，房地产逐渐会回到平均利润行业。

据了解，未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。

据悉，此次签署的战略合作协议是一项长期计划，未来双方将各自成立由集团高层领衔的协调小组，互相交流项目合作信息，并确定具体合作安排。由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

王健林进一步表示，双方合作绝不仅限于万达广场周边土地的开发，双方还在探讨更大规模的一种新的战略合作，如果双方接下来的谈判能达成一致，将是超过千亿级的巨大项目。

对于“二万”的这一次合作，业内人士分析认为，如何磨合才是关键。在房地产行业，强强联合的先例并不少，可是真正成功的却不多，最终都因为种种原因夭折。

业内人士认为，“二万”的合作主要可让两个品牌在品牌输出领域更加立体、更有竞争力，未来在拿地方面的议价能力也将大大提升。

但是，不可否认，合作也有可能会产生一些问题。CRIC研究中心研究员朱一鸣在接受媒体采访时表示，“二万”的合作或将产生下述问题：第一，因为双方原有布局不同，万科未必会参与到每一个万达未来计划进入的三四线城市项目中；第二，万达商业运营积累的商户品牌与万科业主资源在层次上或有差异，要实现对接和落地很难；第三，合作后双方将面临新项目的协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题，当万达王健林的战略果断性及执行力，遇上万科职业经理人的全面权衡及相互制衡，未来会如何，没有人敢妄言。

裂变2

金融、IT大佬渗透

近年来的房地产行业已经不再是个单纯的“房地产行业”，在开发商纷纷玩跨界的同时，其他行业的巨头也跨界进入了房地产市场。

万科总裁郁亮提到：“今年以来全国买地最多的不是传统房地产商，而是金融机构，或者表面上去拿地，背后都是金融机构在支持，跟金融的结盟是结盟发展中的一个新趋势。”

这个现象在杭州市场也能看到踪影。

去年以来，杭州土地市场上最大的黑马不是任何一家外来房产开发的大鳄，而是“中国平安”。据悉，平安用旗下三家公司先后在杭州摘得翁梅、钱江新城和老汽车东站地块。如今，这三个项目分别由金地、绿城和保利负责操盘。

今年以来，平安大手笔进入房地产市场，除杭州市场外，更是在北京、上海等一线城市“一掷千金”。今年1月，华润置地、首开与深圳联新（平安旗下公司）组成联合体，以86.25亿元斩获丰台白盆窑地块，刷新了北京出让地块总价；去年12月，深圳联新与金地等组成联合体，以26.8亿元摘得上海宝山区一地块；此外，去年下半年，平安不动产以债权或股权投资的形式，与招商局置地在南京、广州番禺等多宗土地上展开合作。

除平安外，从去年开始，生命人寿、安邦保险等也大举进军房地产行业。

据悉，上述几家公司在项目中主要扮演财务投资者的角色，由专业房地产开发公司负责操盘。

除金融机构外，不少互联网公司也选择在近期进驻房地产行业。

宣称“未来一定不做房地产”的小米，也已曲线进入房地产行业。

去年4月，小米对外发布旗下首款路由器。由此，小米这个做手机的公司新开发的路由器，悄然串联起了房地产的下游链条。之后，小米便宣布和华润置地联手玩起了智能家居平台。随后，在北京首度试水之后，小米与南京银城地产达成战略合作，首个小米智能家居样板间在南京落户。

近期，小米将在全国选择10个城市，分别与10家开发商，以智能家居的形式进行合作。业内人士认为，小米将以低廉的价格和原本已经建立的“小米粉”，为房地产项目迎来大量的关注度。

5月17日下午，小米和正荣在苏州金鸡湖畔开了一个“正荣＋小米智能家居”的合作发布会：双方将融合小米路由器、小米电视、小蚁智能摄像机等系列智能硬件，为正荣集团旗下地产项目打造全新智能家居体验，首个合作放在苏州正荣幸福城邦。据悉，这或许是小米“10城计划”中的一个。

而此次小米的合作计划，或许也将惠及杭州购房者。早在今年年初，就有消息称位于翁梅的金地艺境将牵手小米。但是，金地方面一直未给出正面回应。金地方面的负责人表示，这是集团层面的战略合作，是否合作以及何种合作方式，都将由双方总部签署协议后才能确定。

裂变3

无力回天被迫离场

在这个微利时代，有人来，自然也有人走。

如今的房地产市场，已经进入了“专业”的时代，专业的人来做专业的事。那些前些年因为“有钱”而进入房地产的行业，不少都已经被迫离场了。

从去年下半年以来，杭州陆续出现了多个开发商跑路的情况。究其原因，无外乎是“没钱了”。这些项目的开发商大都来自温州。受到温州经济的影响，那些曾经的“大款”现在也没钱了，连自己主业的公司都顾不上了，更不要说在杭州“玩票”性质的房产项目，不得不卷铺盖跑路。

其实，不光是那些非专业的开发商，就连一些专门做房产的企业，也不得不在生死线上挣扎。

有些企业早些年曾风生水起过，开发的首个项目在楼市高峰期获得了很好的收益，就冲入市场拿下了第二个项目；结果在开发第二个项目的时候，受到调控影响，销售受阻，资金断裂，最终不得不以“贱卖”来回笼资金，销售结束之后默默退出房地产行业。

有些企业相对好一些，早些年在一二线城市大赚了一票，现在知道自己竞争力太弱，只能退居三四线城市；其中不乏一些企业，时不时回一二线市场“试试水”，结果不是根本抢不到地，就是抢到了地，却又遭到销售困局。

有些企业则更惨一点，由于手头还有大量货源尚未出手，为了回笼资金不得不加快出货速度，只能“卖一套亏一套”，至于新项目，可能老板现在连想都不敢想。

这些企业大多在楼市高点入场，拿地成本高的惊人。与成熟的规模性企业相比，这些小企业又缺乏良好的融资渠道，财务成本普遍高企，再加上后来的市场骤冷，销售日趋困难，项目不得不面临转卖或者倒闭，甚至出现老板跑路的情况。

微利时代，对购房者来说，购房成本降低了，似乎是一件好事。但是你有没有想过，开发商没钱赚了，哪来钱给你造配套，你想要的品质住房还会有吗？

或许，这个行业能否经得起长久的“微利”，仍然有许多不确定因素。

1、微利时代，房子质量会下降吗？

当开发商进入微利时代，甚至亏损时代的时候，你还期待你的房子能有标配恒温泳池、阳光沙滩、品牌连锁商业和优质学区吗？

其实，杭州的购房者已经被绿城、滨江这样的本土品牌房企给“宠坏了”。同样是刚需地段、刚需价格的房子，放在杭州要石材干挂、恒温泳池、大型商超配套，而放在诸如上海这样的一线城市，可能上述三项一个都没有。某上海大型房企营销负责人刚来杭州的时候就曾感叹：“杭州的房子比上海还要精致，购房者眼里的起步标准比上海高太多了。”

如果微利时代下，开发商将长期面临高成本、低利润的环境，房子的配套和品质是否会下降？开发商还愿不愿意在杭州造房子了？我们不免有些担心。

对此，透明售房市场研究院院长方张接表示，购房者不需要过分担心。他认为，现在的市场格局已经发生了改变，从以前的供不应求变成了现在的供大于求。在这样的环境下，开发商各项目间不得不拼地段、拼配套、拼服务。“微利的原因是市场竞争日益激烈了，开发商想要把房子卖好，必须花精力去把小区内外的软硬配套都做好。”

在他看来，随着限购的放开，改善型客户已经加快了入市的步伐。而改善型客户看中的，就是开发商所能提供的房屋质量、户型结构、小区环境和周边配套等多种因素叠加的综合得分，而非单纯的低价。方张接认为，未来开发商为了迎合市场的需求，恒温泳池等产品都会成为中高端小区的标配。“购房者的标准在提高，所以这个行业的标准也在提高。”

汉嘉地产顾问副总经理陈焕春也认为，房地产行业不可能永远暴利下去，对开发商个体而言，如果想要在激烈竞争中脱颖而出，万万不可轻易降低产品品质。

但是，我们都知道所有的软硬件配套都是需要资金来支持的，弱势的开发商在这个时候就有可能采取“降价减配”的下策来求自保。“所以，这个阶段，购买小企业开发的项目相对风险比较大，选择大公司的项目会安全一些。”陈焕春说。

2、微利时代，房子还值得投资吗？

据说，当宋卫平说出只要5个点利润的时候，很多开发商的心在滴血。因为，他们连本都快保不住了。

的确，我们看到，从2011年开始，不少项目开始降价促销，甚至割肉卖房、断臂求生。一直到现在，“330”之后的政策利好不断，成交量较前几年同期有了实质性的变化，项目“即将”涨价的消息也不绝于耳，可是房价都还没有真正涨上去。

现在，大部分项目都是贴近成本在卖房的。理论上说，待城市中心外溢、周边配套完善和区域更加成熟后，这些贴着成本卖的房子进入二手房市场的时候，肯定比现在的售价有一定溢价。

不过，对于“买房投资”一事，自2012年以来，几乎所有业内专家都觉得不太靠谱了。方张接直言：“我们必须承认，买房投资的最好时代已经过去了。”他认为，现在买房投资的意义并不大，未来几年不太可能有太高的回报率。

但是，我们需要注意到，商品房是兼具居住功能和投资功能的产品。现在的股票市场、基金市场甚至各类艺术品等的投资渠道非常多，但是相比房子而言，这些渠道的投资难度其实更大。而且，所有金融产品可能面临连续几天暴跌、半个月就跌到不剩一半的惨烈局面，房产品却一般不会出现如此大幅的跌价。

陈焕春认为，如果从长远角度来考虑，房子的保值功能依然是非常值得肯定的。方张接也认为，如果作为资产配置需求的话，房子还是一个值得选择的投资渠道。在他看来，杭州每年有7万对新人结婚、5万多大学生毕业留杭，对房子的需求依旧是源源不断的。“未来4-5年，杭州的房价总体肯定是一个平稳上涨的趋势。”他说。

记者手记

微利不能等同于低价

我理解的“微利时代”，并不是“低价时代”。

“低价时代”是一个简单粗暴的时代，是开发商拼价格、拼价格、拼价格，比的就是谁的价格更便宜，谁敢按“跳楼价”卖，谁就卖的好。前几年的市场，或许就是这样一个模式。但是，结果大家也看到了，就是真的有人跳楼了——开发商降价减配了，甚至开发商跑路了，连个房子都收不回来了。

而“微利时代”是一个有技术含量的时代。这个阶段，开发商要在做好品质、建好配套的同时，想方设法降低自己的成本，以求更长远和稳定地发展。这个阶段，购房者也要“微利”，买房之前想的不再只是我的房子两年以后能涨多少。

待市场真正调整到稳定、健康的状态的时候，市场的利润率，也会回到它原本该有的水平上去了。

微利时代，这个过程会长久吗？

中国房地产高速增长的黄金时期，大概维持了10年左右。现在，市场进入了新的时代，有人叫白银时代，有人说微利时代。那么这个时代又能维持多久？

其实，现在的这个时代，是房地产行业的调整期。市场在之前的暴涨阶段，有太多的热钱涌入，却造就了太多的烂项目和烂尾项目。如今，市场的自行调节，或许将市场引入一个更好的状态。

方张接认为，其实现在的市场没有问题，是前些年的市场利润太高了，现在才是一个正常的状态。“现在，有些企业经营不下去了，所以就只能退出这个行业；而有的企业即使在微利的情况下，依然能利用其成本优势、资金优势和规模优势，壮大团队，稳步发展。未来，这个行业将更加集中化，中小型企业或许会洗牌出局。”

的确，在万科、万达强强联合，低融资成本的资金流入市场的背景下，能力较弱的企业不得不面对出局的窘境。即便是绿城，现在也不再一味造高端盘，做更加贴近市场的产品。在这一轮洗牌中，任何一家企业一有疏忽，都有被挤出局的可能。

其实，洗牌的过程早就开始了。前几年，在部分企业惨烈出局的同时，诸如万科、绿地、中海、碧桂园之类的企业在迅速发展壮大，而曾与万科齐名的招商、金地却明显掉队了。未来几年，这种在险境中成长的状态还会持续，这也是考验开发商的一个最佳时机。

甚至有可能，未来的房地产市场，什么万科、万达、龙湖、中海……通通成了操盘手，而其他行业的资金却成了背后真正的金主。

方张接认为，这个调整和革命的时间，或许会很长。未来的企业利润能不能提高，还要看以后的市场供求情况。

不过，陈焕春却表示，这个“微利”的时间有可能很短。“优胜劣汰之后，可能这个时代就结束了。”

总之，这是个调整的阵痛期，但是要痛多久，谁也说不好。（今日早报）