本文导读：

1、众盘“熬”成准现房的背后

2、三大在售准现房 谁最值得购买？

3、三大新盘PK 买哪儿？

文/住浙网研究员 黄珣

北部新城楼盘分布图

纵观杭城，不难发现，北部新城(现为良渚新城的一部分)是目前杭州准现房供应最集中的地方之一。

与主城拱墅区相邻的余杭北部新城，不久前与良渚街道合并为良渚新城，该区域为刚需盘的聚集区。

日前，住浙网研究员在北部新城现场看到，无论是在售的滨江·万家名城、万科·北宸之光、凯喜雅·锦河湾，还是未售的融科·瑷颐湾、越秀·星汇尚城、万通·上园国际，所有楼盘全部已是准现房呈现。远远望去，林立的高层建筑已经在这里拔起，一个新的大型居住区正在形成。

据统计，该区域内目前潜在的准现房供应量将会达到5000多套，其中，万科北宸之光还剩近300余套房源、滨江·万家名城1000套，凯喜雅·锦河湾大约剩余300余套，越秀·星汇尚城1600余套，万通上园近800套，融科瑷颐湾1400套。

那么，众多新房“熬”成了准现房之后，不禁想问，北部新城究竟怎么了？准现房扎堆的背后，究竟面临着哪些开盘难题？接下去，还未开盘的这些新盘将如何突围呢？

众盘“熬”成准现房的背后

1：5000多套潜在供应量

“北部新城的供应量非常大，加之几个项目之间的距离非常近，所以，竞争压力变相地导致了准现房扎堆。”采访中，某业内专家如是说。

要知道，在该区域中，除了滨江万家名城、万科北宸之光等一大批在售楼盘外，接下来，即将相继面市的融科璦颐湾、越秀星汇尚城以及万通上园国际也都已经是准现房。据统计，该区域目前潜在的准现房供应量有将近5000多套。

融科·瑷颐湾鸟瞰图

其中，主要的供应量还是体现在越秀·星汇尚城和融科·瑷颐湾两大新盘上。其中，越秀·星汇尚城有1600多套房源。目前，现场售楼处已开放，项目的户型面积在75-128方，主力户型为83方三房两厅一卫和89方三房两厅两卫。

在售楼盘中，供应量最大的为滨江·万家名城，其中，二期未售部分还有900余套房源，一期剩余部分还剩100余套，总计大约1000套左右。

巨大供应量背后，随之而来的是销售压力。

2：各盘地价成本差距近5000元/㎡

另一方面，北部新城区域中，各楼盘的地价之差也非常大。

2012年7月，余政储出[2012]21号地块出售，此时的万科几乎没什么竞争对手，直接以13亿元的价格拿下该地块，折合楼面地价4430元/平方米，几乎是抄底价。而就在这之后的短短半年内的时间，板块内剩余的土地价格直线飙升。

2012年，本土房企滨江集团拿下该区域姐妹地块的时候，折合楼面价为6256元/平方米。

一年之后，联想集团旗下的融科智地进驻，此时的楼面价已经到了8302元/平方米。同年3月，万达14.4亿元落子祥符东单元商用地块。同年5月，万通与越秀分别经过逾40轮的鏖战，各自再次拿下了一块宅地，楼面地价已经突破了9000元/平方米，此时的价格已经是万科的两倍多，不禁让人咋舌。

同一区域中，近5000元/㎡的楼面差价，这也注定了该区域楼盘之间的竞争压力。

“如果价格相近，那么高达8000、9000元/平方米的楼面价，会让利润变得很低。如果定价太高，那么跟同类产品的竞争力将大打折扣，消费者能否买账也不得而知。”某业内人士表示，这也是北部新城区域中几大新盘都快结顶了，却迟迟未能开盘的原因。

值得庆幸的是，沉寂颇久的融科瑷颐湾，自售楼处开放之后，受到了不少购房者的认可，就在近期，该项目也即将入市。

三大在售准现房 谁最值得购买？

当然，对于购房者而言，购买准现房一定是上乘之选。

那么，面对北部新城区域中，目前在售的几大项目，购房者该如何选择呢？

北部新城在售三盘基本信息对比一览

从三大楼盘的均价来看，万科·北宸之光的价格最高，115方和130方，均价15000-16000元/平米，90方均价14000元/平米。值得注意的是，这是三大项目中，唯一一个全精装修交付的楼盘，预计今年8月份，一期将迎来交付。

滨江万家名城目前在售二期12、13、14、23、24号楼，户型为89、119、130方。其中14号楼精装修，二期毛坯均价12600元/平米，精装均价14600元/平米。

凯喜雅锦河湾目前在售3号楼以及7号楼。户型90-128方，均价11500元/平，首付分期，首付仅需9.9万起，存1万抵5万。

三大新盘PK 买哪儿？

值得关注的是，融科·瑷颐湾、越秀·星汇尚城、万通·上园国际这三个轮番坐过地王的项目，都有望在今年开盘。

那么，三盘PK之后，谁最值得购买呢？

北部新城在三大新盘项目信息对比一览

预计7月份，融科·瑷颐湾将会迎来首开，首推1、4号楼，户型面积89、119方。项目已于4月25日启动了认筹，目前可享受交2万抵5万的优惠。

其中，中间套价格预计在11000-12000元/㎡之间，边套价格大约为12000-13000元/㎡之间。“基于是首开，所以，我们的价格也非常优惠，一半的房源价格都在12000元/㎡左右呢。”项目相关负责人表示。

不难看出，这样的均价，对于楼面价高达8302元/㎡的融科·瑷颐湾来说，无疑又是一次割肉价。

不过，在整个小区的打造上，融科·瑷颐湾并没有少花成本：不仅采用Art-Deco石材干挂的外立面，在园林的打造上，更是以湾区风情为蓝本，空运1000余吨三亚海沙，设计了2200方临水高尔夫、3000方沙滩泳池，以及室内标准四泳道恒温泳池。

此外，融科·瑷颐湾的户型设计也非常合理，89方户型三房全明，1.5卫的设计，让刚需产品的利用率更高。119方四房的户型中，更是带了一个L形的转角大飘窗，看上去，非常震撼。

这也不难解释，为什么自融科·瑷颐湾启动认筹以来，便受到了购房者的热捧。

越秀星汇尚城鸟瞰图

不过，从地理位置来看，未售楼盘中的两个项目——越秀星汇尚城和万通上园国际在地理位置上更有优势，这两个项目与属于主城区的祥符板块仅一路之隔。

目前，祥符板块在售楼盘的均价在16000-18000元/㎡之间，也就是说，目前北部新城的楼盘与祥符板块的差价在5000元/㎡左右，最大差价在10000元/㎡左右。而随着越秀星汇尚城和万通上园国际的入市，仅仅一路之隔的差距，以及同城化带来的两地差异的减少，这一差价有望少。

星汇尚城已经开放了现场售楼处，项目的户型面积在75-128方，主力户型为83方三房两厅一卫和89方三房两厅两卫。

值得关注的是，就在今年年初，越秀·星汇尚城曾启动了认筹，不过，据住浙网研究员近期了解，该部分认筹已全部退筹。

对此，越秀·星汇尚城相关负责人表示，退筹的主要原因是楼盘价格还未能确定，公司想会往上提价。项目预计下半年会首开1、3号楼。

万通·上园国际规划为9幢高层，户型面积为65-135方，主力户型面积为89方三房两厅两卫，开盘时间待定。据悉，目前项目样板房正在装修中，开放时间待定。