编者按：

一方面，是月成交万套成为常态的天量成交，另一方面，是显性库存持续在17万套左右的高位徘徊。

天量成交伴随着天量库存，已经持续有超过半年的时间。在新增土地出让有限的情况下，这意味着，浮在水下的冰山——供应潜力实际上是大幅下降的。

按照量为价先的经济原理，在政策、金融面趋于宽松，北上广深等一线城市房价已经大涨的背景下，六年不涨的杭州房价，将随时迎来向上拐点。

所差者何？

答案是四个字——库存拐点！

这是09年给予我们的启示。我们都知道，杭州史上力度最大的救市政策，是在08年下半年。但09年初，杭州楼市却迎来了当时力度、幅度空前的降价潮。而随后的房价暴涨，则是在成交骤然放大，库存急剧下降的背景下发生的。

那么，杭州楼市库存向下拐点何时到来？

请看住浙网的年终调查——“库存拐点何时到来”系列报道！

今天推出第二篇：

【库存拐点何时到来？②】未来科技城明年将迎供应高峰

回顾：

【库存拐点何时到来？①】主城区住宅库存五年剧降超400万方

核心提要：

1、板块近4年成交量飙升 今年存销比较合理

2、板块明年将迎供应高峰 超10个项目待亮相

3、未来科技城2016年预计新增宅地供应稀少

4、未来科技城利好不断，但多数无法明年完工

文/住浙网研究员 蔡骏

作为全国四大“未来科技城”之一，杭州未来科技城对于杭州购房者来说就是一个新兴的板块，随着淘宝城的入驻、梦想小镇的开园，加上各项利好政策不断，如今的未来科技城板块成交量足以进入杭城热门板块的前列。

但是在迅速发展，炙手可热的背后，目前板块内的成交和供应配比是否健康？将来板块的供应量又有多少？住浙网研究员为此进行调查。

板块近4年成交量飙升 今年存销比较合理

图1：未来科技城近4年住宅成交、新增供应及均价走势图

从上表可以看出， 2012年，未来科技城板块内项目并不多，仅以大华西溪风情为首的3-4个项目，而那时候的住宅房源也大多为排屋别墅，均价较高，年成交仅在几百套左右徘徊，正是这年，未来科技城这个新兴板块才开始走入杭州购房者的视野。

到了2012年11月，未来科技城板块开始陆续推出住宅用地，竞得者为来自广州的富力地产。之后富力地产在该板块内又相继拿下多宗地块，成为最早在该板块内深耕的外来大鳄之一，随后合景泰富、新城、奥克斯、建工等众多房企也纷纷在该区域内布局。

2013年开始这些房企的项目陆续开售，成交的主要房源也由先前排屋别墅转换为高层公寓住宅，所以均价也由此开始下跌至18000左右，但是成交量却在大幅上升，而2014年以均价11000元/㎡入市的欧美金融城更是让未来科技城瞬间进入了购房者的眼帘，在当年8月首开后仅用4个月的时间完成了近900套的销量。

在EFC热销引来购房者关注后，其他房企旗下的项目也陆续开始发力，2015年至今已成交3920套，而随着西溪蓝海、奥克斯杭州未来中心等一批均价在11000左右的项目出现后，未来科技城板块均价也下跌到16080元/㎡。

表:1：2015未来科技城板块供求关系

（备注：①库存仅考虑显性库存；②因楼盘众多，相加过程中如数据有出入，仅作参考） 

据住浙网统计，截止今年12月20日，未来科技城广义存销比为11个月，也就是说还需近1年才可以将板块内现有的库存去化完毕，这种情况相对来说较为合理。

板块明年将迎供应高峰 超10个项目待亮相

尽管在显性库存下未来科技城呈现出比较合理的局面，但不可逃避的事实是，经历过去几年的密集推地，未来科技城库存压力越来越大。据住浙网不完全统计，2012年至今，未来科技城出让地块超过了40宗，是杭州推地最频繁的板块之一。这些地块或已入市成为库存，或仍未入市成为潜在供应量。

在土地市场方面，未来科技城今年也是炙手可热的板块之一，在宅地和商住地方面已经有9块顺利出让，再加上目前在售的项目以及稍早前的拿下的地块，整个板块的在未来的供应量会相当惊人。

表2：未来科技城在售项目体量一览表（截止12.20）

据住浙网统计，目前未来科技城在售楼盘主要有欧美金融城、中交悦西溪、西溪融庄、新城西溪逸境、大华西溪风情、富力西溪悦居、合景叠彩园、西溪永乐城等14个项目，未售体量在34万方，未领出预售证体量在41万方，总计在售项目供应量在75万方左右。

表3：未来科技城未售项目体量一览表

据住浙网统计，未来科技城未售项目共计13个，总计体量为102万方，多数项目将在明年亮相。

未来科技城2016年预计新增宅地供应稀少

表:4：2016年未来科技城宅地以及商住地供应量

（注：以下为根据读地手册中，有望在2016年出让的地块进行统计）

自2012年未来科技城首次出让宅地，目前已有30多家开发商落地，建工的欧美金融城(EFC)在未来科技城点燃了“一把火”，以10个月销售近1700套房子的傲人成绩赚足话题。奥克斯欲用杭州未来中心项目在未来科技城展露其雄心，富力也下了不少血本，围绕淘宝城一口气拿了五块地，甚至更有泰禾首次进驻杭州，就以12504元/㎡的楼面价创造板块地价新高。

而据好地研究院提供数据显示，2016年未来科技城在土地市场将大幅减速，仅1宗宅地出让，体量在9.53万方左右，明年的潜在供应量应该不会出现较大的涨幅。

未来科技城利好不断，但多数无法明年完工

未来科技城板块近年来伴随着板块内海创园、淘宝城、梦想小镇等产业园相继落地，产业人口持续不断大量导入，再加上富力、万科、新城、建工、奥克斯等开发商多次布局，都在相当程度上推动了该板块的发展，成为了近几年新兴板块比较火热的典型代表。

而在接下去的几年里，未来科技城还将有哪些的配套设施和利好？

在交通方面，根据规划地铁5号线将来是通往未来科技城的，在区域的几个站点分别为科技岛站、良睦路站、杭州师范大学站、常二路站等，这也使得相邻的楼盘成为受益楼盘。

商业配套也很齐全：西溪印象城、北大资源海港城、欧美金融城（EFC）商业配套、梦幻银泰城……

北大资源海港城预计明年年底开业

教育配套方面，规划中，版图上将有30多所排得上号的教育机构。杭师大仓前附小已经开建，学军中学海创园区也已确定入驻……

虽然上述多项利好不断，但是多数无法在明年投入使用，离完工还需一定时日。

结合上面的数据以及将来的利好来看，未来科技城在明年会遇到库存高峰，但是又因明年计划出让的宅地只有一宗，后续供应在以目前的速度消化一段时间后将会减少，再随着一些利好的相继完工，该板块在未来几年内可能会价格上涨。