编者按：

一方面，是月成交万套成为常态的天量成交，另一方面，是显性库存持续在17万套左右的高位徘徊。

天量成交伴随着天量库存，已经持续有超过半年的时间。在新增土地出让有限的情况下，这意味着，浮在水下的冰山——供应潜力实际上是大幅下降的。

按照量为价先的经济原理，在政策、金融面趋于宽松，北上广深等一线城市房价已经大涨的背景下，六年不涨的杭州房价，将随时迎来向上拐点。

所差者何？

答案是四个字——库存拐点！

这是09年给予我们的启示。我们都知道，杭州史上力度最大的救市政策，是在08年下半年。但09年初，杭州楼市却迎来了当时力度、幅度空前的降价潮。而随后的房价暴涨，则是在成交骤然放大，库存急剧下降的背景下发生的。

那么，杭州楼市库存向下拐点何时到来？

请看住浙网的年终调查——“库存拐点何时到来”系列报道！

今天推出第④篇：

【库存拐点何时到来？④】下沙住宅存量只剩下1.5个保利东湾的体量了

回顾：

【库存拐点何时到来？①】主城区住宅库存五年剧降超400万方

【库存拐点何时到来？②】未来科技城明年将迎供应高峰

【库存拐点何时到来？③】风情大道沿线高供应与快去化的PK

核心提要：

板块均价近6年下跌35% 存销比进入合理区间

下沙迈入“现房时代” 潜在供应只剩下1.5个保利东湾的体量了

下沙明年仅3块宅地出让 未售项目稀少

下沙步入地铁上盖综合体元年 明年再迎银泰、印象城

文/住浙网研究员 蔡骏

11月24日，随着1号线延伸段顺利迎来试运行，杭州主城区最东边的下沙，又再次回到了人们的视野里。

“潜力股”、“价格洼地”这些头衔，都曾属于下沙这个板块。然而，近年来下沙却慢慢淡出了人们的视线，无论是土地出让还是项目销售，下沙的表现均不温不火。

在沉寂的背后，目前板块内的成交和供应配比是否健康？将来板块的供应量又有多少？住浙网研究员为此进行调查。

板块均价近6年下跌35% 存销比进入合理区间

下沙板块近7年住宅成交、新增供应及均价走势图

下沙板块是近几年来杭城降价重灾区板块之一，数据显示，2010年下沙板块共成交住宅6880套，均价达到板块历史最高峰的15473元/平方米；在随后的几年里，受政策和周边环境配套影响，整体成交价格逐渐下行，在2015年这个突破多项楼市记录的大卖年里，也仅成交3253套，并且多数项目不得不大幅降价清盘，所以均价下降至10065元/平方米并不是很意外，值得一提的是，6年来整个下沙板块房价下跌35%。

表:1：2015年下沙板块供求关系

（备注：①库存仅考虑显性库存；②因楼盘众多，相加过程中如数据有出入，仅作参考） 

据住浙网统计，截止今年12月28日，下沙板块广义存销比为9个月，也就是说还需9个月才可以将板块内现有的库存去化完毕，这种情况相对来说较为合理。

下沙迈入“现房时代” 潜在供应只剩下1.5个保利东湾的体量了

2015年下沙楼市整体较为沉寂，土地市场和销售市场两头的表现均不尽人意，最大的变化反倒体现在交付上，随着几个目前主力在售项目东郡国际、碧桂园等的交付，推动着下沙楼市迈入“现房时代”。

2015年截止12月28日下沙板块住宅房源成交一览表

据住浙网统计，目前下沙板块内在售项目有20余个，但大多已是尾盘。今年下沙楼市整体比较沉寂，只有宋都旗下的东郡国际和晨光国际较为给力，双双突破600套成交，牢牢占据板块内销售套数前两名。今年的首开项目也仅只有丰隆百翘香江，首推68套房源，目前成交17套。

下沙主要在售项目住宅体量一览表（截止12.28）

从上表数据来看，目前下沙未售住宅体量在28.4万方，未领预售证住宅体量在49.3万方，总计在售项目住宅供应潜力在78万方左右。

这个数字，看起来似乎不小，但与下沙住宅开发高峰期相比，却是“小巫见大巫”。事实上，07年7月拿地的保利东湾，单个项目的住宅体量，就接近50万方。换句话说，目前下沙的住宅供应潜力，只有1.5个保利东湾的体量。

而在当时，光下沙沿江东区，与东湾体量相当的就有世茂江滨花园和金隅观澜时代。此外，还有体量略小但同样是大盘的朗诗国际街区，更不要说还有伊莎卡、海天城等老盘。

下沙明年仅3块宅地出让 未售项目稀少

下沙最近一次出让宅地是在2013年4月23日，宋都以5857元/平米，溢价24.6%竞得宋都东郡国际。迄今为止，已经迎来两年半以上的宅地空窗期。

2015年下沙板块已挂牌未出让的宅地

据好地研究院提供数据显示，2016年1月25日，下沙大学城北将出让两宗位置紧邻的宅地，两宗地块总面积131.7亩，建筑面积共计22.5万方，总起价1.2亿元，平均楼面起价4536元/㎡，另外还有一块16万方的大学城北宅地也已公示，预计明年出让。

下沙未售项目住宅体量一览表

土地市场的冷淡，导致了整个板块的后续跟进项目也十分匮乏，据住浙网统计，下沙未售项目目前仅有2个，住宅体量都相对比较小，总计体量为9.2万方，拿地时间也已经较长，而具体面市时间暂无信息。

下沙步入地铁上盖综合体元年 明年再迎银泰、印象城

作为杭州经济开发区，下沙的配套居住本身起步比较晚、基础比较弱，虽然有前些年的和达东东城以及下沙宝龙城市广场的开业，但是截止去年，整个下沙的商业配套依旧比较匮乏。

而在今年，下沙文泽路站的和达城以及金沙湖站的龙湖金沙天街相继开业，再加上明年开业的金沙印象城，三者均为地铁上盖商业综合体项目，下沙也正式步入地铁上盖综合体元年。

下沙商业配套可不止如此，明年还将会有下沙银泰以及下沙印象城迎来对外开业，下沙将一改之前商业匮乏的痛病，迎来板块商业井喷时代。

在交通方面，2015年4月30日沿江大道跨运河二通道桥试通车；11月24日，杭州地铁1号线下沙延伸段正式开通。

随着地铁的全线贯通，交通的不断发展，商业综合体的不断交付，小区居住氛围逐步提高，再结合现房的优势，以及价低的价格，下沙板块未来仍有许多价值增长点。