摄像及视频制作：罗涛 时间：2014年1月10日

文/ 好地研究院 方晓泉

今天，杭州主城区成功出让6宗地块，吸金68亿。其中，方兴地产首次入杭，23.7亿拿下申花板块前线锅炉厂地块；河北天城再造申花地王，斥资27亿拿下热电厂一宅一商；昆仑上市前持续拿地，仅溢价3%拿下九堡宅地；宋都拿下城东新城商地。【直播回顾】

今天出让会，释放出了一热一冷的信号。

▲ 热度体现在：

① 外来房企入杭潮继续

外来房企依然积极入杭。

央企中化旗下的方兴地产，早在2012年10月就有一次入杭机会，但三堡沿江宅地被中海虎口夺食，未能如愿。

时隔1年零3个月，方兴终于成功杀进杭州。

除了方兴首次入杭，积极入杭的还有3天前不敌阳光城、无缘丁桥宅地的信达地产，尽管其有项目位于余杭瓶窑，但未进入主城区，甚至主流板块。

② 申花板块地价创新高

河北天成以17904元/㎡的楼面价创下申花板块新高，刷新了两个月前天阳创造记录（17490元/㎡）。同时，也比去年1月天成首次拿下热电厂宅地时的17316元/㎡高了约600元/㎡左右。

▲ 但同时，市场“冷”的一面也非常突出：

① 品牌房企普遍缺席

进入2014年，品牌房企的拿地积极性减弱。

万科、滨江、金地等，去年频繁参与出让会，但今年的两场出让会均未现身。万科去年在杭州的销售额突破百亿，势头强劲。滨江自拿下华家池地块之后，多次出手均未成功拿地，拿地欲望依然强烈。金地没有拿地也快一年了，最近甚至还出售项目的股份，土地储备不增反减。

最近两场出让会上，没有出手的还有保利、龙湖。中海虽报名了阳光城拿下的丁桥地块，但全程观战，一次未报价。

同样情况的还有复地，连续报名这周的两场出让会，但均未出价。

② 地块低溢价成交

昆仑仅溢价3%便成功拿地，方兴溢价11%，河北天成溢价18%。

▲ 一热一冷，说明了什么？

热的根本原因是，饥饿开发商依然多。

目前想拿地的开发商在多数。好地研究院根据，开发商在出让会现场的表现，做了一个统计，最近半年内：

报过价，但没拿到地的开发商：中海、金地、保利、龙湖、中国铁建、融创（八区范围、不含入股）、欣盛、坤和、众安、德信、中尚、新中宇、三盛、中兴

拿到地后，还在出手的开发商：万科、滨江、景瑞、合景泰富、昆仑、大家、旭辉、莱茵达、中天、宝龙、复地、越秀、融信、阳光城

在杭州还没有项目，但出过手的：香港兴业、星浩资本、上海中金

数十家房企还处在“饿”的状态，而1月只剩下8块重点宅地，地块供不应求，开发商“饥饿”还将持续。

此外，房企上市前后的“拿地冲动”，也推动了出让会的热度。

昆仑和景瑞，两家房企近期频繁拿地，但首先并非市场因素，而是房企自身处于上市的不同节点导致。

昆仑正在准备上市，半个月之内已经连续拿下三个项目。【昆仑为何频拿地？】

景瑞上市不久，刚刚拿下了“雅戈尔退地”，在宁波、绍兴、台州等地持续布局，近半个月在苏浙两地的拿地额达40亿，却仍未放缓拿地节奏，继续在出让会上出手。

而冷则体现了开发商理性。正如复地拿地负责人表示的：杭州是复地重点布局的城市之一，只选择成熟或次成熟的区域，并且采用低成本拿地的战略，项目最好要适合较快周转。。究其原因，是为了避免风险：杭州库存大，同时新房销售受阻，卖得好的楼盘不多，其中一些还是在牺牲利润的前提下。尽管想拿地，但采用低成本、低风险拿地的战略，已经是品牌房企的普遍选择。

同时，地块的起价已经高了。

昆仑虽然仅溢价3%拿地，但扣除保障房面积，保障房建设成本计入拿地成本，昆仑的实际拿地楼面价达7815元/㎡。按照九堡板块1.5-1.6万元/平米的销售价格，利润不高。

方兴溢价也不高，仅11%，但也有保障房，实际拿地成本为15711元/㎡，按照2.6万元/平米的销售价格，也没有什么利润。

河北天成溢价18%，就已经创下板块新的记录。

此外，杭师大地块和滨江综合体地块即将出让，今天一些大鳄不出手，或许是在为了这两块更优质的地块而蓄力。