核心提要：

库存不足，可选项目屈指可数

后续供给乏力，小户型何去何从

大户型成主城区房源主旋律

文/住浙网研究员  杨丽琼

前几天，转冷的杭州楼市又诞生了两个“万人摇”——江湾城和西湖国际城，似乎给进入“金九银十”的杭州楼市一点信心。

然而，仔细分析，这两个项目之所以成为“明星楼盘”，一方面是因为价格优势，还有就是其90方左右的刚需户型；反观那些改善大户型项目中签率却很高，更不用说万人摇了。

如今，随着2015年那些出让土地的陆续售完，2016年以来的高价地的陆续推出，杭州主城区90方左右的房源越来越稀少，可以说卖一套少一套。这也是像西湖国际城、西雅图等项目如此红火的原因之一。

主城各区90方以下住宅可售套数分布图

难道，小户型真的要在杭州主城区绝迹了？未来还有供给吗？

库存不足，可选项目屈指可数

据住浙网统计，截止9月9日，杭州主城区≤90方显性库存为922套。而这中间还有不少是因为网签滞后的房源，也就是说实际数据要小于922套，如下表所示。

杭州主城各区90方以下住宅可售套数

目前来看，西湖区相对有较多的小户型房源，而这得益于三墩的中国铁建·西湖国际城，西湖国际城还有5幢高层（3幢刚领出预售证），这3幢共447套房源中，388套为89方房源，摇号登记也不出意外已经过万。其他零散的一些小户型分布于一些尾盘项目。

江干区，看着数据排列第二，但是基本是一些尾盘遗落下的几套小户型。如果要看未来的话，也只能期待杨柳郡四期了，未来还有少量的小户型。

金地宋都·都会钱塘鸟瞰图

下沙大学城北的金地宋都·都会钱塘，项目还只开过一次盘，后续还有不少90方房源。

另一方面，从销量来看，小户型仍最受购房者的喜爱，杭州主城区小户型月均销量为487套，也就是说目前的库存还不够卖两个月。

如下图为2018年1-8月杭州主城区小户型供应量的销量对比图，可以看到虽然中间有波折，但是两条线之间的“亲密度”在加强。尤其是8月后到现在，主城区小户型库存一下子降到了900多套。

从数据来看，想要购买这仅有的小户型，似乎有点难。那可以寄希望于未来吗？ 

后续供给乏力，小户型何去何从

从后续供应量来看，情况不容乐观。

为什么这么说？这还得从近两年的土地市场说起。近两年的土拍是目前及未来一段时间的主要“供货者”，2015年剩余可开发的涉宅地块已不多，而2016年以来出让的地块则频出高价，面对高地价，开发商想要尽可能获取利润的话，要不“高低配”，要不纯改善。

从历史经验看，大户型要比小户型，相对难卖得多。因为总价越高，可承受群体越少。

图片来源于网络

然而动辄3万+、4万+的楼面价，意味着4万+、5万+的房价。如果做高单价小户型，那只会变成刚需买不起、改善看不上的尴尬境地。

也就是说，主城区一套地段不错的90方左右小户型，总价要400万左右。对于真正的刚需来说这样的价格有点承受不住，不如选稍远的萧山或者余杭，同样的户型300万就有很大的选择余地了；而对于改善者来说，本就奔着大户型去的，90方并不能满足他们。

如近期有可能首开的纯新盘，小户型占比就极低了。

三湘印象·森林海尚效果图

虽然润和·武林郡、金地·玖峰汇、三湘印象·森林海尚，还会有90方左右的户型。但占比就很少，如金地玖峰汇，一共不到百套。

也许留给小户型的出路，就是余杭、萧山甚至富阳、临安。但当地铁、城际铁路等交通的不断完善，周边区域与主城区的距离在不断压缩，选择周边区域其实也不失为良策。 

大户型成主城区房源主旋律

小户型不足的反面就是大户型供应充足。不用说市中心的凤起潮鸣这样的高端住宅，供应量较充足的申花、城东新城也都是以改善户型为主的高端住宅。

特别是那些地价3万+、4万+的项目，摆在他们面前的或许只有一条路，那就是走高端改善路线。

如申花目前在售的合景天銮、首开杭州金茂府，融信公馆ARC和融创宜和园。

合景天銮，只剩排屋，户型面积162-171方; 首开杭州金茂府，高层面积125-168方，叠墅面积195-230方；融信公馆ARC，只剩洋房，户型面积167—264方。

绿城建发沁园鸟瞰图

新盘方面，绿城建发沁园、融信万科古翠隐秀，最小的户型也都是100方以上。

而城东新城，招商越秀·公园1872、越秀招商·天悦江湾、三湘印象·森林海尚、首开东城·金茂府、龙湖·璟宸府，金隅中铁诺德·都会森林，及世茂钱塘天誉等新盘，最小户型也要110方。

同样，滨江的保利天汇、中海襄七房项目，上塘的杭州大家，之江纯新盘德信九溪云庄，也都是大户型起步。

杭州大家效果图

在这种情况下，取消的“7090”政策会重启吗？（“7090”政策指新建小区建筑面积90方以下的户型的占比应达到70%以上。）

早前为抑制住房过热，这项政策的实行曾一度改变市场格局，使得在过去的很长时间内，90方的供应量远大于大户型，在楼市深度调整救市期，政策逐渐取消。

“7090”政策会否重启？北京某地块出让曾重提7090要求，上海也有发通知重拾此项政策。杭州是否会重启并不知道。

但是以前，同等位置（如同是中间套，或同是边套）的房源，小户型要比大户型贵得多，因为总价相对较低。

 限价之后， 尤其是近期的备案价，大户型要比小户型，明显卖得更贵，对于开发商来说也更能批出更高的的价格。 

融创金城江南府鸟瞰图

比如，融创金城江南府，上一次8月加推的124-146㎡，均价25600元/㎡，9月7日的预售证，287套房源中含241套89方房源和46套128方房源，均价明显下降，为22300元/㎡。

清盘不久的信达滨江·壹品，价差最明显。小户型均价69800元/㎡，大户型均价78000元/㎡，差额高达8000。

因此，根据市场规律以及开发商的利润考虑，大户型越发成为主城区房源的主旋律，只能说主城区的准入门槛将变得越来越高。