房价直逼临安,这座环杭城市暗藏不住的焦虑

本文导读:

1、交通大爆发,15分钟直达未来科技城

2、德清VS临安,主要输在区域认同感?

3、在湖州,德清房价“出了名的贵

4、城南地理信息小镇,房价看齐2万

文/住浙网研究员 张伟博

2020年的第一季度就这么过去了,各项工作生活有序恢复,受疫情影响积压的购房需求正逐步开始释放,部分地区酝酿一波楼市小阳春。

住浙网推出“环杭楼市志”,触摸杭州周边城市的楼市冷暖。前面我们聊了慈溪、诸暨等经济强县,本期我们来说德清。

 

德清城区(图片来自网络)

交通大爆发,15分钟直达未来科技城

德清是浙江很普通的一个县城,常住人口只有50多万(2019年浙江统计年鉴),产业和经济也一般。但作为杭州都市圈成员,德清在融杭交通上亮点颇多,足以“羡煞旁人”。

德清往返杭州已经非常便利,目前主要有三种方案,耗时基本都能控制在1个小时以内,使得“双城”生活成为可能。(城站也有高铁至德清,但班次不多)

德清往返杭州主要交通方案

 

对杭州都市圈城市来说,以上交通方案只是标配,并没有特别出众。但后续几年德清交通将有更大的飞跃,足以领先其他兄弟至少一个身位。

 

湖杭高铁(在建)

首先是“湖杭高铁”,线路走向是:湖州-杭州西-桐庐,途经德清、富阳西等站点。杭州火车西站是亚运会重点保障工程,高起点高投资打造,对杭州而言,最直接拉大城市的格局,方便了城西居民出行。

若站在德清的角度去看这条线路,想象力更大。预计德清至火车西站车程也是15分钟左右,然后通过多条地铁线路换乘,德清可与未来科技城乃至整个城西科创大走廊快捷互通。

所以算起来,仅通过火车,德清可以一站到达杭州城西、城东、城中(城站),如果再算上暂未开通的杭州火车南站,各个方向基本都齐了。

 

德清融杭交通规划示意图

不少县城的高铁站都有一个痛点,那就是往往位置比较偏僻,大量时间被耽搁在去火车站的路上。对德清而言,这个痛点即将由杭德轻轨化解。

对内,轻轨可以将德清的主要交通、市政、商业等配套打通,实现全程轨道换乘;对外,则又多了一条直通杭州城北的轨道。

虽然有些“难产”,但杭德轻轨早已写入《浙江省都市圈城际铁路二期建设规划》,且考虑到德清承接了2022亚运会部分赛程,推进速度无疑会加快。3月4日,德清县已召开专题会议讨论杭德城际铁路项目推进情况,确保尽快进入实质性建设阶段。

另外,杭州二绕(绕城西复线)正在加紧建设,预计今年年底建成通车。二绕将整个德清城区都包裹了进来,极大改善德清和海宁、临安等杭州都市圈成员的交通互联,加密了德清和杭州之间的高速路网。

总而言之,德清和杭州之间将构建起多维立体交通,往返极为便捷。

德清VS临安,主要输在区域认同感?

把临安拿来和德清比较,应该是合适的。

德清和临安经济体量相近,临安近10年一直要压德清一头。有意思的是,临安撤市设区(2017年)后,德清和临安的差距反而缩小了一些。

 

数据来自两地统计局

由于临安在人口吸附力方面总体强于德清,因此常住人口比德清多,在人均生产总值和收入方面,德清反而要比临安稍高一些。

德清位于二绕以内,临安城区和青山湖科技城则都在二绕以外。考虑到近几年临安楼市的火热程度,说明有相当一部分人认为临安的交通仍在可接受的范围。

不论是以西湖还是钱江新城为中心,德清事实上都比临安要稍微近一些

 

德清&临安区位对比

对临安而言,主要优势在于和杭州融合,并承接城西大走廊的产业规划。在区域认同感上,德清是很难跨越的,毕竟行政上不属于杭州。在临安和杭州之间,青山湖科技城已经架起了融合的桥梁,对接已经愈发顺畅。而德清和杭州之间,未来虽然有轻轨,但中间仍存在断层带。

如果不是特定在未来科技城上班,住在德清似乎比临安要更便捷。从德清城区坐轻轨到杭州绕城内,大概需要10站,与之相比,从青山湖科技城坐16号线再转5号线到绕城内(蒋村站)需要13站,如果是临安城区方向过来,还要增加3-5站。

所以作为“后花园”,德清是有成为杭州“北部卧城”的潜力,如果房价足够便宜的话。

在湖州,德清房价“出了名的贵

遗憾的是,德清的房价并不美丽。

 

数据来自瑞达斯

2019年,德清新建商品住宅均价高达1.6万/㎡,高居湖州各区县第一,超过了主城吴兴区,可以说遥遥领先。

将德清的房价放在湖州的价格体系中,肯定偏贵。原因有很多,一方面是湖州中心城区不强,吸附力较弱,德清房价不以湖州市区为参考坐标;另一方面新房供应量不足。

 

数据来自好地大数据

在湖州的三个县市中,德清的区位显然是最好的,但可以看到德清的土地供应长期处于末位水平,客观上也增加了房价上涨压力。

如果以杭州的房价为基准,则价格梯度尚属合理范围。

 

距离德清最近的是余杭的仁和板块,近期在售的上塘九里项目,均价19800元/㎡(含2800精装),最近一次加推中签率仅11%,开盘当天售罄,可见杭州城北有一定需求外溢的潜力。

城南地理信息小镇,房价看齐2万

“德清的房价,高到杭州投资客都望而却步......”这是地理信息小镇某置业顾问的原话。

 

地理信息小镇规划

地理信息小镇是德清目前最热门的置业板块,小镇位于德清城区南部,致力于打造全国地理信息产业集聚度最高的区域。

 

地理信息小镇(摄于3月24日)

小镇里的写字楼看上去档次高,配上“中科院”、“卫星”、“科创”等标语,更显高端大气。

研究员走进园区,实际的感受是“冷清”,有的楼层装修好了却没人办公,有的则空荡荡像是企业刚搬走,零星有部分楼层有人办公。

 

俯瞰地理信息小镇(来自网络)

据介绍,小镇已引进各类地理信息企业200余家,千寻位置、长光卫星、国遥新天地、中测新图、超图软件、极飞地理等企业纷纷入驻。研究员查看了上述部分公司的招聘计划,发现大部分技术类岗位均位于上海、北京、杭州等一二线城市,这不免让小镇陷入有名无实的尴尬境地。

这也容易理解,如果不是建立了完备的工业产业链,四五线城市想要留住高端研发类岗位是非常困难的。

地理信息小镇给人的感觉,就像“空中楼阁”,华丽却不接地气。对于一个县城来说,很难消化如此大体量的办公园区。

对普通购房者而言,产业听起来并没有那么重要,开车横穿城区不过是几脚油门的事,他们更在乎的其实是居住环境、生活配套。

 

小镇广场(摄于3月24日)

本质上,可以把这里当做一座新城来看待,整齐的城市界面,清一色高端新建小区。

整个地理信息小镇,不但有已经建成的广场、写字楼、会议会展中心,去年还成功引进了银泰,高端居住元素基本都有了。研究员在街道上走了一圈,城建真的不错:近处有精心打理的水系,远处能见山,环境好、不压抑。

板块内在售的项目,精装高层在1.7-2.1万元/㎡,着实不便宜,和临安房价基本相当。置业顾问表示,近期行情恢复得比较快,还谈不上很热,但成交量慢慢起来了,价格整体比较平稳。

 

新城·都会澜轩售楼处

问及有没有杭州过来的投资客,销售小胡摇了摇头:“不多!同样的价格杭州人肯定优先选择临安、富阳,跟杭州的单子很累,变数大,周期长。”

反过来看,德清当地需求也撑得起现有价格体系,市场仍有潜力可挖掘。

如果能够成功向杭州拓展客户,潜在客群可能像临安一样出现大幅增长,那么市场容量也会再上一个台阶。

但这并不是说房价还有较大的上涨空间,即使将德清看做杭州的一个区,现在1.6万/㎡的均价已不低,放在整个湖州去看的话,会觉得房价高的有些离谱。


做个小调查,在杭州工作的你,会考虑在德清买房吗?我们在留言区交流。