文/住浙网 艾维

杭州楼市这轮行情，始于亚运会，终于亚运村。

意思都明白，但这句论述肯定有不周到、不准确之处，先存档，留待以后再观察论证。多说一句，今天正好是杭州亚运会开幕一周年。

滨运锦绣里示范区实景

1，400万级有的打折分销，有的卷到“拼社保”

近期的摇号去化，有几个事值得说说：

滨运锦绣里首开中签率12.33%，要拼社保，有房户需社保101月入围。分析下来，滨江房产走对了3步棋：起步户型面积下撤10㎡，园区适当加配，送车位的一波推广。

滨运锦绣里仍属个案，研究员认为，在买房人越来越难“伺候”的今天，400万总价级别要满足这些条件——主城、学区、产品力、开发商品牌，以及项目适当让点利，才能修成圆满结果。设想一下，假如滨运锦绣里在首开一般后才决定送车位，效果会相差多少……保利云城项目年初逆转热销，也是率先真金白银降价的结果。

这些必要条件，差一个都不行，尤其是最后那个。

要降，就真降，降到位。

总价2000万元以上的霞映锦绣里拼社保，中签率10.34%，不限售。相比上一批叠墅要限售，等同于降档，而且房源数量仅是上一张的一半，24套。

晓风明月、沁百合、翡翠嘉运府等热门改善，都没有拼社保。勉强能说是红盘分流，真实的“镜像”——犹豫后不出手的客群，是否感受到了亚运村的“寒意”。

1000万总价的房子今后会更难卖，这一块说来话长，留待下次再拆解。

2，市北东绿城盘降至32005元/㎡

市北东限价39500元/㎡，这边两个竞品：绿城桂月云翠vs 中海璞翠云集，前者39500元/㎡，后者34000元/㎡。

中海产品的产品做了四面铝板，桂月云翠的实体示范区可称“天花板级别”，近几个月两盘去化有所回暖。璞翠云集7月份去化75套，但8月后速度放缓，透明的销控表上，截止到今天中午，8月下旬出的最新预售证加推84套，仍有66套可售（注：网签或有滞后，供参考）

数据来源：透明售房

桂月云翠这边，尽管园区、装标诚意满满，但去化不容乐观。6月、7月两张预售证分别加推148套、176套房源，截止到今天仍有115套、118套可售（注：网签或有滞后）。

值得参考的是，7月加推东边楼幢#12、13，因为靠近铁路，均价已经降至33521元/㎡，和此次的#7相类似。

这次加推更有过之，一房一价最低的已探至2.71万元/㎡，99方户型总价落入300万-315万区间。对于价格敏感的客群，就一个字——香。

眼下，量变不一定会形成质变，但给竞品带去了压力。在这张一房一价面前，璞翠云集的优势正被蚕食，就连南站板块的棠前明月也感到了“窒息”，这个盘首开均价30577元/㎡，如此差价，选市北东的绿城“卷王”，还是选南站的陌生面孔，答案恐怕不言而喻。

棠前明月首开当天数据苍白，96套的房源，去化还不到两成。

低能级，品牌和产品均不占优，唯一的突围之道只能是：降价。

桂月云翠楼幢图