文/住浙网 艾维
“鸽”了7年的锦绣公馆首开领证,亮出均价7.94万元/㎡,据悉钱江新城的中海钱江湾样板房已开放,开盘在即。
锦绣公馆实景图
这样一来,锦绣公馆就成了杭州史上高层住宅新房最贵价,当然这个纪录过不了多久可能就会被刷新,因为钱江湾放风均价要到9万元/㎡(数字仅供参考,以房企公示为准)。
价格高了,房子肯定会难卖。今天想探讨一个话题:10年前不限价的时候,杭州高价房是怎么卖的呢?
10年前的杭州楼市,还没有限价这一说,研究员撷取2013年-2016年这4年,来看看当时高价盘怎么操盘的?4万+项目在当时去化周期有多长?
PART 1
从2006年拿地到2012年12月开盘,武林壹号让购房者足足等待了6年多,具体来讲是75个月零10天。
但当时,很少有声音会质疑“会啥这么慢?”豪宅嘛,在产品力上就要精雕细刻、慢工出细活。在拿地到首开时间这个维度,新华园36个月,九龙仓碧玺37个月,庆春御府46个月;次年开盘的湘湖壹号54个月、武林外滩71个月……
武林壹号实景图
造房子环节慢慢来,卖房环节也不着急。首开1个月后的去化率,武林壹号仅为24%,虽然定价是“一万美金一平方”,但这个去化速度实在有点慢,不知道当时的销售团队是否“压力山大”?
差不多时间开盘的豪宅项目,同样1个月后的去化率:新华园20%、华家池的庆春御府15%、碧玺24%、绿城兰园34%、望江府43%。
位于南星桥的望江府扮演了一个重要角色,就在第2年,这个豪宅启动了“快捷键”——打折促销。
2014年,杭州楼市发生了很多故事,包括绿城和融创的分分合合,绿城宋卫平完成了当年两次最大的地产并购案,先是和融创,年底又卖给了央企中交。富阳成为“杭州第九区”,以及——杭州“马年第一降”。
杭州作为中国房地产市场化程度最高、最敏感的城市之一,2014 年领跌了中国房地产市场。无论时间上还是跌幅上,杭州都是当之无愧的第一。 2月18日,德信?北海公园和随后的天鸿?香榭里两个楼盘降价,更引发市场震动。
望江府实拍
以销售速度迅猛著称的融创,不甘人后,望江府在2014年启动了打折促销,让人知道豪宅也可以这样卖的,充满了戏剧化张力。
于是,望江府12个月多些时间完成清盘,一枝独秀。相比之下,兰园卖了3个半,才刚刚实现七成去化率。
当时没有限价,也没有倒挂,购房者会集中认可某个楼盘,但不至于一窝蜂地出现“万人摇”,当然跟当时处于“熊市”也有关系。
住浙网 好房研究院整理
PART 2
2014年,是一个牛熊切换的转折点。那一年政策逐步转向,调控层层解除。7月29日,杭州局部限购解除,8月商品房成交量就呈井喷式增长。8月29日,杭州全面解除限购。央行和银监会也在十一长假前的傍晚,紧急松绑限贷政策:房贷结清后再购房可算首套,房贷利率最低打7折……
有没有十年一个轮回的感觉?
远洋公馆实拍
政策层层加码之下,杭州楼市应声而动,当年10-12月新建商品房单月成交量均破万套。上半年不大卖不动的远洋公馆、绿园、新华园,限购放开之后持续热销,蓝色钱江和兰园的最后一部分房源,也在这一年里完成了清盘。
在2015年-2016年的统计中,整盘去化周期、首开1个月内的去化率明显向好,像申花的锦绣之城,去化率达到96%,基本售罄。
尽管G20、亚运会在杭州举办的好消息陆续传来,在今天已是豪宅标杆的万科大都会1958、绿城留香园卖得还是磕磕绊绊,钱江御府、绿地华家池印更是一套都没卖出。完成70%去化率所用的时间,融信杭州公馆用了49个月,华家池印31个月,万科大都会79号用了21个月,滨江华家池也用了14个月,运河畔低密江南里也花了6个月才实现七成目标。
不限价时代,4万+项目仍然是在一个慢节奏之中起舞。
当时的杭州还没有第十区,江河汇还只是三堡船闸,钱江新城也还未遇上“拥江发展”的规划,江边的奥体有点“寂寞沙洲冷”,萧山人甚至不愿意到这里来买房。
一切就像木心诗歌中所写的——从前的日色变得慢/车,马,邮件都慢/一生只够爱一个人
……
Part 3
2016年后,时代红利扑面而来,亚运会、拥江时代、新十区、地铁营运里程大幅扩容以及杭州晋身为“数字经济第一城”,这几年海量的新杭州人涌入,使得这座城加冕“新增人口第一城”。
2015年启动“涨价去库存”后,随之而来的,楼市调控层层加码,从限购到限售,直到限价,巨大的一二手倒挂让购房有利可图,于是从万人摇、2万人摇,直到西溪公馆的“6万人摇”。
在2023年、2024年的单价6万+项目中,首开去化率、去化率七成所用时间,与10年前相比,恍若隔世。
在不久的将来,不限价的杭州摁下了“慢进键”,楼市的“慢时代”徐徐在眼前展开:慢慢造房,品质为先;充分定价,房子慢慢地卖,摇号以及拼社保也将退出历史舞台。一个楼盘的周期短则一年,长则三四年成为常态。
就从文教板块的锦绣公馆开始观察吧,虽然它想卖得稍稍快一些。