文/住浙网 艾维

近日，“鸽”了6年的世茂栖棠誉湾，在法拍上找到新的接盘侠：央企华能。 栖棠誉湾是位于滨江区浦沿板块的现房，此次法拍成交价约22.97亿元，由杭州浦泓房地产开发有限公司（中国华能）竞得。公开资料显示，杭州浦泓房地产开发有限公司2023年11月成立，所属集团是中国华能，央企旗下公司。

目前，浦沿核心新房限价为4万元/㎡，目前已没有新房库存，在浦乐板块尚有御湖境等少数新盘在卖，这里的房子大体上不愁卖。

那么问题来了，作为毛坯现房，又是“鸽”了6年的老盘，在不限价的背景下，央企通过法拍拿下的资产包，会以什么价格推向市场？是跳涨，还是打折卖？

PART 1

先看下，华能拿下这个资产包所花的成本。

此次拍卖，仅浦泓1家报名，起拍价182991.2万元，拍到22.97亿元，研究员认为这个价格应该涵盖了项目之前的竣工违约金、土地增值税、手续费等费用，否则直接起拍价入手了，没必要“跳空”加了4个多亿。

标的物在建工程房地产房屋建筑面积总计为146197.04平米， 其中可售住宅建面约74124平米，另有配建公共租赁住房20226平米，公共服务设施2005平米。项目典型的高低配，共规划了6幢7F洋房，2幢29F高层，1幢33F公租房以及1幢2F物业用房。

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其中核心资产是可售住宅，车库、公租房等权益暂归零计算，浦泓拿下这部分可售住宅的成本约为31002元/㎡。

虽然，栖棠誉湾已经结顶，但仍然是毛坯状态，加上后期精装修的费用，和园区整修的费用，浦泓这次拿这个资产包的代表并不低。

明明可以等二拍再压价，央企却显得冒进，似乎急着要花掉这笔钱。研究员判断，这是一次非典型的资产包购买行为，看看后续还有哪些信息出来。

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PART 2

此前，研究员分析：

其一，根据此前规划，世茂栖棠誉湾共计600多套房源，3幢高层、6幢7F洋房，是典型的“高低配”。但项目捂盘已久，外立面采用的是涂料，和眼下浦沿产品力相较已经处于下风。接盘后，室内装修得花一大笔钱，加上还包括一幢公租房，放在如今的楼市，并不有利。因此，18亿多的起拍价需打个折扣。其二，项目未必好卖。在产品力上，它被观晖美寓、揽晖美寓、江映云邸等甩开一条街，而且周边客户已被“收割”了一大部分。如今取消了限价，栖棠誉湾处于两难，定价高了走不动，为了快周转打折卖，捂盘后得又不甘心。此外，世茂资金链断裂，债务累累，栖棠誉湾还有一些违约金需补缴。这些都是有意接盘方要考虑的。 

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不管怎么讲，在浦沿这块，3.8万元/㎡的老鸽盘不好卖，3万元/㎡ 的栖棠誉湾还是香的。

但栖棠誉湾接盘方以较高的代价入手，似乎不准备走打折去化的快周转之路。这一来，也就不能套用“快速去化，赚一笔差价”的思路。

大概率，浦泓还是要加价卖。

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最近，杭州新房限价放开，一批“鸽盘”纷纷活跃，像中冶锦绣公馆首开7.94万/㎡，中签率依旧很低，中海钱江湾放风要卖9万/㎡以上，坐实了跳涨。那么，已经是准现房的栖棠誉湾，放在浦沿这样库存较轻的板块，跳涨卖一波，也没毛病。

如果届时卖得不好，再换个去化战术吧。