文/住浙网  艾维

今天来聊一个话题，就是杭州的大企业对周边房价的影响，究竟有多大？

首先，研究员根据浙江省企业联合会等机构近期发布的“2020浙江省百强企业”榜单，梳理出营业收前20位的杭州公司。然后，根据这5年来的板块房价变化，看看创新型互联网企业对于周边房价的拉动作用。  

数据来源：2020年浙江省百强企业榜单

PART 1

具体来看，阿里巴巴集团控股有限公司营收5097亿元，是浙江省营收第一位的企业，也是唯一营收超过5000亿元的企业；物产中大集团股份有限公司营收3589亿元，是浙江第二大企业；浙江吉利控股集团有限公司营收3308亿元，是浙江省第三大企业。

这3家企业同时也是《财富》500强公司的常客，业务多元且全球化，因总部设在杭州，均被视作是杭州公司。同样的，下表内有一些省属国有企业，如浙江交投、浙江建投、浙江国贸等，也因为这个原因，被列了进来。

现实中，有的企业大而不强，有的企业赢利能力很强，但业务体系相对封闭，对于板块能级和房价的拉动并不直接。因为是传统企业，千亿级企业拥有的员工数量庞大，数以千计，肯定会发挥作用的，譬如因它助推配套建了医院、学校，地铁就近设站。

PART 2

好好房研究院制作了一张杭州市营收TOP20部分企业区位图（下图）。可以看出，这些公司集中在4个板块：滨江区、未来科技城、拥江的钱江新城和钱江世纪城，以及萧山区部分街道。

陈明泉 制图

研究员首先考虑到产业人口的更新，省属传统企业布局早，有些垂直细分领域形成业务“护城河”，员工众多但效率一般，换言之，非创新驱动力的传统企业，对于高端人才、大学毕业生的吸引力不强。产业人口固化，缺少新鲜血液，而新入杭就业人群，恰是房价崛起的重要推动力。

其次，略过主城区企业像物产中大、绿城中国，市中心板块几乎没有地块供应，没有新住宅项目的顶托，没有次新二手房的“鲇鱼效应”，房价会按部就班地涨，但不会像崛起板块那样涨幅喜人，无所谓拉动。

在萧山南部街道（衙前镇、益农镇），恒逸、荣盛的员工不是没购买力，只是对周边房价的作用有限，更多取决于板块的规划和前景。 

OPPO全球移动终端研发总部效果图

传统企业更靠近B端，真正能影响C端用户的是创新型、平台型互联网企业，他们位于科创园区、产业新城，在产城两端均有辐射力，阿里（包括蚂蚁金服、阿里云、达摩院）、华为、网易、海康威视、浙江大华、吉利、OPPO是其中的典型代表。

PART 3

去年10月，蚂蚁金服在之江拿地，总价约27亿元，这里将建成蚂蚁集团全球总部。

消息一出，行走的“房价鼓风机”立马吹到之江新城，加上地铁通车的利好，之江板块随即高歌猛进。二手房挂牌价一夜狂飙，涨个50万什么的不算稀奇。

毕竟，像禹洲滨之江89方小户型，挂牌价超过6万元/㎡，大概就是等蚂蚁的员工来接盘吧。 

近期价格虽有收敛，但像禹洲滨之江的成交量仍不算少，近30天也成交了5套。

可以说，蚂蚁金服的落子真正利好板块发展，影响到了周边房价。

再看西边的未来科技城。2013年，从阿里淘宝城落户未来科技城算起，当时新房价格不过“1字头”。

据好房研究院的数据，2016年G20杭州峰会后，未来科技城新房均价为19628元/㎡，如今新房限价为36100元/㎡，翻了近一番。考虑到新房限价的失真，要看二手房真实成交价，像中南樾府、东原印未来、阳光城未来悦在6万元/㎡上下，涨了200%。

这得益于未来科技城清晰的规划、城西科创大走廊的布局，众多科研型企业、互联网公司共襄盛举，众人拾柴火焰高，以及G20、亚运会、杭州云城的先后助攻。在这个“雁阵”中，阿里巴巴发挥了“领头雁”的作用。

阿里与未来科技城，可以说是“金风玉露一相逢”，引起了楼市的连锁反应。与此对比，钱江新城的新房均价从46900元/㎡涨到69800元/㎡，是新行政中心和金融中心的定位，并非哪一家企业的作用。

蚂蚁只有一个，阿里也仅此一家。更多时候，大公司可以产生需求，但很难改变房价的路径。 

保利天汇一路之隔就是新华三

试举一例，滨江区的新华三技术公司是典型的数字企业，业内公认的数字化解决方案领导者，在通信行业、软件领域拥有话语权。一路之隔的保利天汇，在文案中会突出现房+TOD要素，不会强调旁边有一家牛企，反之如果是个学区，就不一样了。

客观上，大公司尤其是平台型数字企业吸纳知识型人才入杭，助推板块要素的集聚，同时也作用于房价，典型的像阿里、蚂蚁于未科、之江，达摩院之于南湖板块。

但，不要因为阿里的光环，高估了一家企业的影响力。对于杭州房价而言，学区、地铁、商业的拉动要更直接、更明显。

随着AI技术日益成熟，工业机器人更多使用，像菜鸟网络这样的平台型企业，不再需要大量的产业工人，这个趋势的确立，对于楼市某种程度上是反向而行的。