文/住浙网研究员 次衡

刚刚过去的3月，杭州楼市热情似火。

土拍市场10宗地6宗封顶，二手房市场成交破万，新房市场同样变化颇大，中签率降低、红盘拼社保已是常态，一些节奏较快的盘，甚至多次加推，即将清盘。

同板块新房如果“短兵相接”，那可就要动真格见实力了，不然“缺谁谁尴尬”。

PART 1

年后，有个刚需板块相当吸引眼球，那就是翁梅。

翁梅在售新房共有3盘，分别是滨江·蝶翠迎宾府、中天海威·云咏汀洲府和中建潮阅尚境，年前云咏汀洲府和潮阅尚境都有开盘，均接近流摇，去化艰难；年后蝶翠迎宾府以送加装包+车位的大力优惠，将板块中签率拉到了30%以下。

市场回暖是一部分原因，但这个优惠也属实太香了。

趁着这股热度，云咏汀洲府和潮阅尚境也先后加推，云咏汀洲府一扫年前流摇之势，不仅摇了起来，去化也不错；但潮阅尚境却仿佛成了“小透明”——热度没吃着，中签率高达90%，首日去化仅48%。

这波短兵相接，可谓输得惨烈。

三盘中签率及去化率对比

此前，研究员曾到翁梅实地跑盘，从产品上来说，三盘各有优点。（实地跑盘可戳→《“2字头”项目带地暖，外立面铝板，这个板块为何卷》）

蝶翠迎宾府有着滨江品牌光环，四面铝板亮眼，还有贝尔高林双水系园林景观，层高也是三盘中最高的，楼幢较为密集，是三盘中唯一没有配备地暖的；

云咏汀洲府由海威操盘，产品打造中规中矩，配备了中央空调和地暖，在“2字头”刚需盘中较为少见；

潮阅尚境背靠央企，是三盘中体量最大的，园区总计约2500㎡的绿地景观花园，装修方面配齐了中央空调、新风、地暖三大件，从这点来说，颇具吸引力。

翁梅三盘区位图

可惜的是，从区位上，三盘就分出了高下，云咏汀洲府和蝶翠迎宾府都挨着地铁9号线翁梅站，潮阅尚境与之直线距离1.2公里，是三盘中最远的。

相比较而言，蝶翠迎宾府虽然近高架，但优惠动人心，品质也有优势，中签率和去化率一骑绝尘；云咏汀洲府近地铁，且有小区相隔也没有噪音影响，虽然周边老小区环绕，但胜在居住氛围成熟，去化也不错。

住浙点评

对于刚需来说，地铁重要性不言而喻。因此，距离地铁站较远成为了潮阅尚境的“硬伤”，也难怪在三盘同台竞技时，落了下风。

相较起来，蝶翠迎宾府虽有缺憾，但产品本身能打，优惠力度大。目前收官加推，到登记最后一天了，想上车的要抓紧了。

PART 2

上周开盘中，除了红盘改善热度惊人，刚需板块新房中签率也下降了，首当其冲的，就是三墩北板块。

“2字头”的限价，汇集了西湖区的教育资源、商业配套，又有地铁，板块内还出过多个“万人摇”项目。如祥新如澜邸，周边有西雅图、紫璋台、天澜里，邻近星洲二小，学区配备也可以。随着老宣杭铁路的拆除，去地铁站方便多了，加上4号线延伸也在附近，步行下来也就600米左右。

但如澜邸主力户型为175方，仅有少量89方户型，明显倾向于改善群体，和三墩北这个偏刚需的板块有些不太符合。市面上的改善，建面139方就可以做到四房，凑一凑还能“榨”出4+1，而如澜邸175方四房尺度虽大，也没有做出“双套房”，舒适度是有了，功能上有些欠缺。

因此，如澜邸首开廊内、廊外中签率分别68%、59%，表现是和三墩北这块金字招牌有些不大匹配的。

随着市场回暖利好，加上此次如澜邸推出了建面约89方小户型，吸引了不少刚需住户和投资客，中签率骤降至19.4%、11.1%。

果然，如澜邸选房时，7幢均为建面约89方小户型，率先被选完，5幢总价较低的1楼也被抢完。

在89方小户型售罄后，175方大户型去化尤其缓慢，总共145套房源，叫号却已经拉锯到了440号，弃选率近80%。

住浙点评

如果说如澜邸的89方小户型可冲，那175方大户型则需要冷静下来好好权衡了。尽管限价不高，总价也拉上了500万，在这个价位段也有更多选择。从选房当天情况来看，也确实让不少刚需高攀不起。

另外，更靠近地铁白洋站的还有滨江的翠语彩虹里，建面约109-139方，适合刚需、刚改客群，还有1幢待推。

PART 3

保利和著风华里（华丰）（笑脸）

主城区总价300万级新房，步行四五分钟可达地铁3号线，龙湖丁桥天街直线1.5公里，自带一个幼儿园，可以说该有的都有了。首开成绩也不错，中签率51.28%，选房当天几乎售罄。

星创杭启云珹府（瓶窑）（哭脸）

楼市红火时，背靠云城的瓶窑板块也有过“高光时刻”。项目和中法航空大学一路之隔，限均价2万出头还是低密洋房，自带近1000㎡下沉式会所，精装还标配嵌入式冰箱，产品力也算能打。

就是星创去年一度闹出风波，加上瓶窑热度有限，此次首开不仅登记人数不足供应量，去化率40%，一大半的房源剩下了。